Что такое помещения свободного назначения и для какого бизнеса они подходят?

В сфере недвижимости, как и в любой другой профессиональной среде, используются определённые термины и понятия. Некоторые из них могут быть незнакомы тем, кто только начинает разбираться в этом вопросе. К одним из таких понятий относится «помещение свободного назначения». Это не юридический термин (в законодательстве он не применяется), а разговорное понятие, которое устоялось за счёт того, что часто используется собственниками и арендаторами.

«Помещение свободного назначения» означает коммерческое нежилое здание или его часть. Кратко обозначается «ПСН». Давайте подробнее рассмотрим, что это значит, и чем такие помещения отличаются от других площадей коммерческого назначения.

Помещение свободного назначения — что это значит для собственника и арендатора?

Как уже было сказано выше, ПСН — это не юридический термин, но его следует знать, так как он часто используется риелторами, собственниками, арендаторами.

Под «помещением свободного назначения» может подразумеваться как целое здание, так и его часть. Главное отличие от других типов коммерческой недвижимости в том, что у него нет специализации. За счёт этого требования, предъявляемые к такому объекту, также отличаются.

Прочие объекты коммерческого назначения имеют вполне определённую, прописанную в регистрационных документах, специализацию. Это может быть магазин, парикмахерская, автосервис, стоматологический кабинет и т.д. Соответственно, к каждому типу таких помещений предъявляются свои требования, причём достаточно жёсткие.

Если же помещение с определённым назначением приобретается новым собственником, и он захочет сменить его специализацию, ему потребуется официально внести изменения во всю документацию на него. Именно сложностями, связанными с перепрофилированием помещения, объясняется то, что, при смене собственника, на новом месте, как правило, открывается тот же бизнес. На месте магазина — новый магазин, на месте автосалона — другой автосалон и т.д.

При использовании помещения свободного назначения такие сложности отсутствуют — собственник или арендатор сам решает, как будет использоваться выбранная площадь, и оборудует её согласно требованиям своего бизнеса. Никаких ограничений для ПСН нет, а в его отношении действуют общие правила для нежилого фонда. Это позволяет без проблем размещать нужное оборудование, а, при необходимости, производить также перепланировку.

Достоинства помещений свободного назначения

Главное достоинство ПСН — их универсальность. Если вы приобрели или сняли в аренду подобный объект, его можно использовать под любые цели — магазин, офис, салон красоты, хранилище и т.д.

Ещё одно важное преимущество — стоимость. Как правило, аренда коммерческих площадей без специализации обходится несколько дешевле. Это объясняется тем, что владельцу не требуется компенсировать дополнительные расходы, которые он понёс на переоборудование помещения и его перепланировку, чтобы помещение удовлетворяло установленным требованиям.

Как можно использовать ПСН?

Помещение свободного назначения приобретается или снимается под определённые цели и задачи, которые у каждого бизнеса свои. Такие помещения удобно использовать, если их метраж, расположение и планировка в целом удовлетворяют поставленным задачам.

Например, помещение для склада должно быть достаточно большим и располагаться так, чтобы к нему могли подъезжать грузовые автомобили. А для открытия парикмахерской или кофейни будет достаточно сравнительно небольшого помещения в оживлённом месте, где будет спрос на услуги.

Так как у ПСН нет определённой специализации, его можно использовать под любые задачи — главное, чтобы затраты на помещение окупились. Поэтому перед приобретением такого помещения имеет смысл оценить, насколько оправданным будет этот шаг без кардинальной перепланировки.

Например, на рынке недвижимости можно найти много ПСН большой площади, которые можно было бы использовать, например, под гостиницы. Однако требования для гостиничных помещений достаточно жёсткие: это и минимальная ширина коридора, и разведение потоков гостей (постояльцев и посетителей), отдельные входы и лифты для персонала и многое другое. Из-за большого количества нюансов, которые требуется учесть, перепланировка может обойтись очень дорого, поэтому часто владельцы гостиничного бизнеса предпочитают использовать помещения, специально построенное под эти цели.

Тем не менее, в случаях, когда жёстких требований к планировке не предъявляется, ПСН — это отличный вариант для бизнеса.

Что можно открыть в ПСН?

Так как у ПСН нет специализации, открыть в таком помещении можно любой бизнес. Коммерческая недвижимость подразделяется на следующие группы по целевому назначению:

• Торговая. Помещения такого типа используются для реализации товаров и услуг. Сюда относятся торговые центры, магазины, аптеки, парикмахерские, салоны красоты и т.д.
• Офисная. Такие помещения арендуются для приёма клиентов и организации работы сотрудников, а также для проведения совещаний, встреч, конференций и т.п.
• Промышленная. Эти площади нужды для размещения производственного оборудования, а также хранения сырья и готовой продукции: цеха, склады и т.п.
• Социальная. К этой категории относятся общественные заведения — медицинские, обучающие центры, детские учреждения.

Тем не менее, классификация коммерческой недвижимости, в том числе и ПСН, довольно условна — даже специалисты не всегда имеют единое мнение. Например, предприятия общественного питания — это производство или торговля? А автосервис — это продажа услуг или промышленность?

Кроме того, для одного бизнеса может использоваться несколько типов помещений, которые можно совмещать. Например: склад-магазин, кафе-пекарня.

Таким образом, для использования помещений свободного назначения нет конкретных инструкций — всё решает целесообразность, окупаемость, а также намерения и возможности самого арендатора.

Стоимость ПСН

Существенный плюс помещений свободного назначения — цена. Конечная стоимость зависит от места расположения помещения, планировки, этажа, качества ремонта и состояния проведённых коммуникаций. Можно сравнить разные варианты, чтобы найти подходящий вариант.

Например, под небольшой магазин часто имеет смысл снять ПСН, а не специализированную недвижимость с целевым назначением. Это обойдётся дешевле. К тому же, при желании, предприниматель сможет перепрофилировать помещение под другие нужды — например, оборудовать салон проката или обучающий центр. Фиксированная планировка помещений с целевым назначением не всегда даёт такую возможность.

Аренда ПСН — привлекательный вариант для начинающих предпринимателей. Более гибкие условия помогают освоиться с новым бизнесом, оценить затраты, спрос на товары или услуги. Однако и те предприниматели, у которых бизнес уже налажен, часто из-за более выгодных условий предпочитают аренду ПСН, а не покупку коммерческой недвижимости.

Преимущества аренды ПСН

Какие достоинства ПСН заставляют предпринимателей делать выбор в пользу аренды площадей этого типа?

• Универсальность и гибкость. Помещение можно переоборудовать под любые нужды — сделать офис, образовательный центр, открыть магазин или оборудовать склад. При желании целевое назначение можно сменить.
• Оснащённость. Имеются все необходимые коммуникации (водопровод, электричество, отопление). Чтобы начать работу, нужно только ввезти мебель и оборудование и, в некоторых случаях, сделать косметический ремонт.
• Много вариантов. Благодаря большому выбору нужное помещение проще найти в выбранном районе по сравнению с целевым.
• Стоимость ниже. Конечная цена зависит от расположения, площади ПСН и класса недвижимости, но в среднем стоимость ниже по сравнению с целевой коммерческой недвижимостью.
• Возможность расширения. При необходимости можно найти площади по соседству, иногда даже в том же здании.
• Выгода. На начальных этапах построения бизнеса иметь помещения в собственности в большинстве случаев не требуется. Аренда обходится дешевле покупки, а подходящее ПСН можно подобрать практически для любых нужд.

Что важно учитывать при выборе?

Выбирая подходящее ПСН, руководствуются обычными критериями подбора коммерческой недвижимости: удобство расположения, интенсивность потока клиентов, доступность для транспорта и т. д.

Отсутствие жёстких требований упрощает подбор нужного ПСН, поэтому такие площади пользуются спросом как у начинающих предпринимателей, так и у опытных бизнесменов.