+7 (495) 798-39-38

+7 (495) 798-39-38

Запись на показ

Москва, Василия Ощепкова,
д. 2

Как открыть кофейню в жилом доме

Дата публикации: 21 февраля 2022
529

Несмотря на плотную застройку в центре городов, предприниматели активно открывают там предприятия общепита, используя для этого цокольные и первые этажи жилых многоэтажных домов. При реализации таких проектов необходимо соблюдение специальных требований – их игнорирование может привести к конфликту с жильцами и несению административной ответственности.

Можно ли открывать кофейню в жилом доме по законодательству

Законодательство РФ не запрещает открытия бара или кафе в жилом доме. Согласно нормам СП 2.3.6.1079–01, организации общепита можно размещать:

  • в зданиях, пристроенных или встроенно-пристроенных к жилым домам;
  • на нежилых этажах жилых домов.

При этом деятельность заведений не должна нарушать прав, а также условий проживания и отдыха жильцов. Основные требования к предпринимателю:

  1. Строго соблюдать гигиенические нормативы уровней шума, электромагнитных полей, вибрации и инфразвука не только внутри жилого дома, но и на всей территории жилой застройки.
  2. Не допускать превышения предельно допустимых концентраций веществ, загрязняющих воздух в населенном месте.
  3. Не размещать в жилых зданиях заведения с громкой музыкой.
  4. Не использовать подвальные и полуподвальные помещения для обустройства кухонь.
  5. Не принимать продовольственное сырье и продукты питания со стороны двора жилого строения с выходящими окнами квартир и расположенными входами. Все разгрузочные работы должны производиться исключительно с торца жилого здания или со стороны проезжей части.
  6. Обеспечить полную изоляцию входов общепита от жилой части здания.
  7. Не обустраивать площадку мусоросборника возле игровых площадок, входов в дом и мест отдыха. Допустимое расстояние от них – не менее 25 м.
  8. Не использовать общедомовой вентиляционный канал.

Транспортные средства, принадлежащие заведению общепита или его посетителям, не должны быть припаркованы во дворе жилого дома.

Кто может сдавать помещения в аренду?

На основании статей 608 и 615 ГК РФ, сдавать в аренду любое помещение имеют право следующие виды лиц:

  • собственник;
  • представитель (по доверенности);
  • субарендодатель (с согласия собственника).

Все остальные документы и договоренности не имеют юридической силы. Поэтому при заключении договора аренды арендатору важно внимательно проверить права арендодателя, в противном случае его в любой момент могут обязать освободить помещение. Субарендодателя нужно попросить предъявить письменное согласие арендодателя, а представителя – доверенность, действие которой легко проверяется на сайте нотариальной палаты.

Помимо всего перечисленного, во всех случаях запрашиваются:

  1. Документы, подтверждающие права собственности: договор на покупку помещения и свежую выписку из ЕГРН, в которой проверяют, не заложен ли арендуемый объект банку за кредит. Если это подтвердится, арендатора попросят съехать в случае долгов собственника.
  2. Документация на помещение: оригиналы либо их копии, заверенные нотариально. Помещение под кофейню обязательно должно быть нежилым.
  3. Выписка из ЕГРЮЛ (заказывается в федеральной налоговой службе).

Требования СанПиНа

Перед открытием помещение кофейни должно отвечать требованиям, предъявленным:

  • органами санитарно-эпидемиологического надзора;
  • пожарной инспекцией и МЧС;
  • экологами.

Размещение кофейни в жилом здании возможно только при условии, что общая площадь общепита не превысит 700 м2, а количество рабочих мест – 50 человек. Основное требование к открываемой кофейне – строгое соблюдение надлежащих условий проживания, отдыха и лечения людей, проживающих непосредственно в здании, в котором размещен общепит, либо на близлежащих территориях. Деятельность заведения не должна ухудшать условия по следующим причинам:

  • высокий уровень шума;
  • наличие инфра-, ультра- и электромагнитных излучений;
  • присутствие в атмосферном воздухе задымлений и загрязнений;
  • наличие вибрационных компонентов.

Помещению под кофейню следует располагаться так, чтобы исключалось любое пересечение технологических процессов. При отделке эвакуационных путей, складских зон и помещений для клиентов необходимо использовать огнестойкие материалы.

Все элементы системы вентиляции должны быть скрытыми или находиться в коробах, выполненных из материала, устойчивого к воздействию неблагоприятных факторов внешней среды: открытому пламени, химическим веществам, влаге и т. п. Их стыковочные узлы качественно герметизируют. Вентиляционная система не должна соединяться с общей системой жилого дома.

Как правило, водоснабжение кофейни подключается к системе общего водопровода. За неимением такой возможности вода для общепита подается из специально обустроенных каптажей, скважин или колодцев.

Расположенную внутри здания канализационную систему монтируют с разделением на:

  • воду, загрязненную в процессе производства;
  • хозяйственно-бытовые стоки.

Система канализации кофейни не должна находиться ниже общедомовой канализационной сети.

Основные требования к оборудованию, используемому в заведении:

  • наличие сертификатов;
  • изготовление только из разрешенных Роспотребнадзором материалов;
  • закупка официальным путем.

Возможные конфликтные ситуации с жильцами

Процесс функционирования кофейни нередко сопровождается негативной реакцией жильцов дома. Чаще всего это обуславливает появление следующих проблем:

  1. Нарушение тишины. Шумы могут быть созданы как работой оборудования, так и привлекающей клиентов громкой музыкой. Согласно законодательству РФ, соблюдение режима тишины необходимо с 23:00 до 07:00. При этом сроки могут быть изменены местными или региональными властями. Свести к минимуму подобную проблему поможет профессиональная звукоизоляция, обустроенная на первом этапе ремонта.
  2. Запахи из вентиляционной и канализационной систем. Избежать этого позволит отдельное подключение к канализации и вентиляции, согласованное с ЖЭКом и коммунальными службами на этапе проектирования.
  3. Регулярный вывоз мусора в общие баки. Исключить конфликты с жильцами дома поможет установка во дворе собственного мусорного контейнера, оснащенного замком.
  4. Игнорирование систематической дератизации. Пренебрежение санитарно-гигиеническими процедурами приведет к появлению тараканов, мышей и крыс, из-за чего придется оплачивать мероприятия по дезинсекции и дератизации не только в кофейне, но и в соседних квартирах. Кроме того, появление вредных грызунов и насекомых станет поводом для внеплановой проверки СЭС.
  5. Нарушение строительных норм. Обустройство помещения под кофейню сопровождается риском повреждения несущих конструкций – причиной появления трещин в квартирах жильцов. Чтобы избежать различных разрушений, рекомендуется выполнять внутренние работы в помещении без демонтажа несущих стен.
  6. Отсутствие отдельного пространства для стоянки автомобилей, принадлежащих кофейне или ее гостям. Решить эту проблему позволит организация парковки и автомобильного подъезда, обеспечивающих свободное передвижение жильцов.

Нарушение собственниками кафе прав и условия проживания жильцов многоэтажки попадает под административную ответственность, предусматривающую штраф в сумме, зависящей от тяжести правонарушения.

Как открыть кофейню с нуля: пошаговая инструкция

Процедура открытия кофейни состоит из нескольких этапов:

  1. Составление бизнес-плана – детальный анализ всех ключевых моментов.
  2. Выбор правовой формы. Это может быть упрощенка (для располагающихся в жилых домах заведений), ЕНВД (для помещений с площадью не более 50 м2). Оба варианта идеально подходят для кофейни с небольшим оборотом.
  3. Регистрация в ИФНС (в статусе ИП или ООО). С этой целью необходимо подать документы на портале «Госуслуг» либо на сайте ФНС.
  4. Выбор помещения, получение разрешительной документации в необходимых инстанциях. Степень сложности этой процедуры обуславливает особенности выбранного помещения и будущего ремонта.
  5. Выполнение ремонтных работ, обустройство всех необходимых коммуникационных систем.
  6. Приобретение оборудования и сырья. Каждый закупаемый товар должен иметь сопроводительную документацию.
  7. Наружное оформление.
  8. Продумывание вывески. На этом этапе в первую очередь необходимо учесть установленные местным органом власти требования. На вывеске должно быть указано фирменное наименование, режим работы, тип организации.
  9. Уведомление Роспотребнадзора о начале предпринимательской деятельности. Сделать это можно через портал «Госуслуг», по почте или путем личного посещения территориального управления.
  10. Открытие счета в банке.
  11. Приобретение и регистрация кассового аппарата.
  12. Поиск и оформление персонала. Каждый сотрудник должен иметь санитарную книжку.
  13. Организация рекламной кампании. Для продвижения бизнеса можно использовать социальные сети, печатные издания, личный сайт кофейни, видеоканалы.

Какие необходимы документы?

Открытие кофейни требует наличия следующей документации:

  1. Регистрация – заявление, паспорт, квитанция об уплате госпошлины, устав и протокол об учреждении (для ООО).
  2. Договор об аренде/покупке помещения.
  3. Согласие собственников и разрешение администрации на размещение кофейни в жилом доме.
  4. Справка БТИ о состоянии помещения.
  5. Разрешение Госэпиднадзора.
  6. Технологические карты, перечень предлагаемых блюд.
  7. Санитарные книжки персонала.
  8. Сертификаты соответствия сырья, из которого будет приготавливаться продукция.
  9. Договоры на вывоз ТБО, а также на проведение дератизации и дезинсекции.
  10. Разрешение пожарной инспекции и МЧС.

Возможные дополнительные расходы

Нестандартная статья затрат может содержать:

  • обустройство детской игровой площадки, новых дверей с дверными коробами в подъезды или другие элементы, необходимые для дружеского расположения жильцов дома, где планируется открытие кофейни;
  • ремонт дорожного покрытия;
  • платежи по содержанию общего имущества;
  • взносы на капитальный ремонт.

К плюсам открытия кофейни в многоэтажном доме можно отнести сравнительно небольшие стартовые вложения и быструю окупаемость. Недостаток такого проекта – необходимость большого количества разрешительной документации от различных государственных органов.

Каталог объектов

База всех помещений, доступных для аренды

Выбрать помещение →

Тип помещений

Выбор объектов коммерческой недвижимости по типу

Выбрать помещение →

Записаться на показ

Вы можете записаться на просмотр объекта, оставив Ваши контактные данные, менеджер свяжется с Вами в ближайшее время!

Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Перезвонить
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Предпродажа детского сада в Москве
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Аренда офиса в БЦ Центр Международной Торговли
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Арендовать помещение под фитнес
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Записаться на показ
Предпродажа детского сада в Москве
Арендовать помещение под фитнес
Аренда офиса в БЦ Центр Международной Торговли
Перезвонить