Договор аренды нежилого помещения: как составить, зарегистрировать и расторгнуть

Обязательным требованием к отношениям, связанным с арендой нежилых помещений, является составление договора. Нарушение этого требования влечет недействительность соглашения, поэтому возникшие разногласия невозможно будет решить в законном порядке.

Как лучше составить договор аренды нежилого помещения: в статусе ИП или самозанятого?

Выбор статуса для заключения договора аренды связан со множеством деталей. Для арендатора в большинстве случаев удобнее использовать статус индивидуального предпринимателя. А если он планирует вести деятельность, требующую обязательного получения лицензии, может понадобиться и статус общества с ограниченной ответственностью.

Для арендодателя нет ограничений, связанных с особенностями деятельности. Поэтому возможностей выбора у него больше. Заключение договора в статусе самозанятого влечет за собой меньшую ответственность по уплате налогов, т. к. ставка будет намного ниже. В то же время необходимо помнить, что к самозанятым предъявляются определенные требования, например, размер их дохода не может превышать 2,2 миллиона рублей в год. Это примерно 200 тысяч в месяц. Поэтому если арендная плата за помещение составляет большую сумму или арендодатель имеет несколько помещений, которые сдает в пользование, будет необходимо оформление в качестве индивидуального предпринимателя.

Что прописать в договоре аренды?

Договор аренды нежилого помещения должен содержать следующие пункты:

1. Преамбула.
2. Предмет договора.
3. Срок договора.
4. Использование арендованного имущества.
5. Права и обязанности арендодателя.
6. Права и обязанности арендатора.
7. Порядок платежей и расчетов по договору.
8. Ответственность сторон.
9. Порядок расторжения договора.
10. Порядок решения споров.
11. Прочие условия.

Составив договор по этому плану, вы обезопасите себя от возможных разногласий и неприятных ситуаций. Заключают соглашение подписи сторон.

Типовой образец документа и дополнительные пункты

Преамбула

Преамбула должна содержать сведения о дате и месте заключения договора, а также реквизиты сторон: для юридического лица это будут наименование и сведения о представителе организации, для физического лица – фамилия, имя, отчество и паспортные данные, для индивидуального предпринимателя – фамилия, имя, отчество, ОГРНИП и дата регистрации.

Перед заключением договора необходимо удостовериться в том, что и арендатор, и арендодатель обладают правом подписи подобных документов. Для этого запрашивают данные из ЕГРН, в которых отражены сведения о владельце помещения, а также проверяется действительность доверенности, если она используется.

Предмет договора

Это существенное условие, поэтому в соглашении нужно четко указать полный адрес объекта, его площадь, на основании каких документов помещение сдается в аренду, назначение использования помещения: офис, торговое помещение, склад.

Срок договора

В этом разделе прописывают условия, касающиеся срока действия заключенного соглашения. Отсутствие сведений о принятом решении автоматически представляет договор как заключенный бессрочно.

Использование арендованного имущества

В этом разделе указывают, что арендатор должен использовать предоставленное ему имущество с соблюдением указанных условий. Можно прописать время и дни, в которые арендодатель может посетить помещение, прописывается возможность установки собственной вывески и другие подобные условия.

Здесь же отражаются сведения о лице, несущем на себе ответственность по содержанию прилегающей территории, а также по оплате вывоза мусора.

Права и обязанности арендодателя

Главной обязанностью арендодателя является своевременная передача имущества в пользование арендатора. Для удостоверения этого факта возможно использование передаточного акта или любого другого документа, в котором будет отражено данное событие.

В соглашении предусматривают обязанность по проведению капитального и текущего ремонта, а также обязанность в обеспечении водоснабжением, электричеством, теплоснабжением, телефонной и интернет-связью и т. д.

В этом разделе можно отразить и обязанность арендодателя предоставлять необходимые документы или их копии, которые касаются предоставляемого в аренду помещения.

Права и обязанности арендатора

Арендатор несет обязанность своевременно вносить платежи по договору и соблюдать правила пользования помещением. Также в этом разделе отражают обязанность арендатора устранения неисправностей и ущерба, возникших по его вине, незамедлительного оповещения арендодателя о возникших аварийных ситуациях, соблюдения правил техники безопасности и других правил.

Одно из возможных прав, которыми может быть наделен арендатор, – возможность передачи помещения в субаренду. Зачастую арендатора наделяют правом улучшать имущество. Если произведенные улучшения отделимы, их считают собственностью арендатора. В случае же неотделимых улучшений, если арендодатель дал согласие на их осуществление, произведенные затраты должны быть компенсированы арендатору.

Порядок платежей и расчетов по договору

Существенное условие: при отсутствии четко указанной стоимости соглашение признают недействительным. Поэтому документ должен обязательно содержать данные о размере арендной платы. В этом разделе следует прописать возможные варианты внесения платежей, их форму и порядок уплаты.

Ответственность сторон

Прописывают размер неустойки, которая начисляется в случае, если одна из сторон нарушила условия соглашения.

Порядок расторжения договора

Рассматривают порядок и условия расторжения договора, указывают возможность одностороннего расторжения.

Порядок решения споров

В этом разделе представляют сведения об уровне важности досудебного разрешения спора, выбирают подсудность заключенного соглашения. Так, могут быть отражены данные о том, что без полного прохождения всех стадий досудебного разрешения спора обращение в суд недопустимо.

Прочие условия

Здесь размещают данные о порядке внесения изменений и дополнений в договор, а также упоминают о количестве составленных экземпляров документа.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Договор, заключенный на срок 12 месяцев и более, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Однако закон при этом не указывает сроков, в течение которых это должно быть выполнено. Тем не менее отсутствие установленных сроков регистрации не является основанием и поводом для того, чтобы затягивать с данной процедурой.

Причины этого просты:

1. Затраты по незарегистрированному договору не могут быть учтены при расчете налога на прибыль.
2. Невозможно получение лицензии на работу в помещении, арендованном по незарегистрированному соглашению. Поэтому ведение в таких помещениях деятельности, подлежащей обязательному лицензированию, невозможно.
3. Если собственник помещения внезапно скончался, его наследники не обязаны соблюдать условия незарегистрированного документа.

Для регистрации в первую очередь необходимо подать заявление. Право это сделать имеется и у арендатора, и у арендодателя.

Основные необходимые документы:

1. Паспорт заявителя.
2. Три экземпляра договора аренды – для всех сторон сделки и для Росреестра.
3. Акт передачи помещения.
4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

В зависимости от лиц, участвующих в сделке, список документов может быть расширен. Например, если заявление подает не участник сделки, а доверенное лицо, необходимо предоставить действующую доверенность, заверенную нотариусом. При участии юридического лица необходимы документы, подтверждающие его право представления предприятия в данной сделке.

Обязанность уплаты пошлины лежит на лице, подающем заявление. При этом размер пошлины составляет 2000 руб. для предпринимателя и 22 000 руб. для юридического лица. Поэтому, безусловно, выгоднее, чтобы заявление подавала та сторона, которая представлена физическим лицом.

Срок действия договора аренды нежилых помещений

Рассматривая такое условие, как срок, следует отметить, что возможно заключение документа как на определенный срок, так и бессрочно. При отсутствии в договоре четко прописанного срока договор считается бессрочным. В этом случае его расторжение возможно в одностороннем порядке при предварительном уведомлении второй стороны за 3 месяца.

В некоторых случаях стороны считают предпочтительным заключение договора на срок менее одного года (чаще всего это 11 месяцев), что дает возможность не регистрировать сделку в Росреестре.

В случае нарушений кто несет ответственность перед проверяющими органами?

Нормы законодательства предусматривают ответственность арендодателя за нарушение норм и условий, предусмотренных законом. Так, арендодатель обязан контролировать соблюдение арендатором норм и правил, связанных:

1. С санитарно-эпидемиологическими требованиями.
2. Привлечением к работе иностранных лиц и лиц, не имеющих гражданства.
3. Другими требованиями законодательства.

Таким образом, при выявлении нарушений в работе ответственность перед проверяющими органами будет наложена и на арендатора, и на арендодателя. Поэтому важно в договоре прописать обязанность арендатора соблюдать все требования законодательства. Это даст возможность попытаться взыскать с него ущерб в случае выявленных нарушений.

Расторжение договора аренды

Односторонний отказ от соглашения возможен только в случае бессрочного договора.

Если же указан конкретный срок действия соглашения, то нормы гражданского законодательства не рассматривают такую возможность. При этом не запрещено прописать в тексте договора допустимость подобного решения как для одной, так и для обеих сторон.

Возможно также судебное расторжение по требованию арендатора или арендодателя. Для этого необходимо выявить и отразить в иске существенные нарушения, совершенные второй стороной.

Для арендатора такими нарушениями могут быть неуплата платежей по договору, нарушение правил пользования помещением. Для арендодателя – непредоставление помещения, отсутствие необходимых для использования удобств (которые были предусмотрены в условиях соглашения), например, водоснабжения, канализации, телефонной связи и т. д.

Таким образом, заключение договора аренды нежилого помещения достаточно сложная процедура, однако при внимательном изучении всех требований и норм, содержащихся в законах, можно составить такой договор, который позволит вам не беспокоиться. Кроме того, всегда можно прибегнуть к помощи специалистов, которым знакомы все тонкости и подводные камни российского законодательства.